Pourquoi est il déconseillé d’utiliser les anciens rapports de diagnostics immobiliers lors d’une nouvelle vente ?
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Pour des raisons juridiques : la loi l’impose !
Les rapports de diagnostics techniques sont établis à un instant « T », à une date donnée : si certains diagnostics immobiliers ne sont évidemment pas sujets à changement (l’usage domestique du Plomb étant interdit dans le bâtiment depuis plus de 50 ans, il est peu probable qu’un propriétaire l’utilise en 2014), d’autres diagnostics peuvent être amenés à changer, à l’instar du diagnostic Termites, ces dernières pouvant très rapidement proliférer. Ainsi, le législateur à établi des durées de validités allant de 6 mois pour le diagnostic ERNT à droite) 10 ans pour le diagnostic immobilier DPE.
Dans le cas ou vous soumettez des rapports de diagnostics techniques périmés au notaire, personne n’a vérifié si la société de diagnostics existe encore ou si elle est à jour de sa cotisation d’assurance professionnelle. Même en cas de rapport erroné, le nouvel acquéreur ne pourra se cacher derrière la responsabilité du diagnostiqueur immobilier.
D’un point de vue juridique, c’est le vendeur qui doit la garantie du vice caché à l’acquéreur, cette garantie s’exerce contrat par contrat.
Comment pourrait-il prétendre en être déchargé par un rapport obsolète demandé par son propre vendeur quand il était lui-même acquéreur ?
Bien souvent, on confond la durée de validité administrative d’un rapport, avec sa validité scientifique !
2. Pour des raisons scientifiques ou factuelles :
Prenons les règles de durée de validité dans chaque domaine sont valables 1 an :
- s’il est positif, un nouveau contrôle s’impose au delà de 1 an puisqu’il doit mentionner l’état de dégradation, ou les travaux éventuellement réalisés;
- s’il est négatif, une réponse ministérielle, indique qu’un nouveau rapport n’est pas nécessaire. C’est un des rares cas où l’on peut considérer que le rapport « suit l’immeuble », car la probabilité pour qu’un propriétaire ait utilisé un très vieux pot de peinture contenant du plomb, est faible, mais pas impossible.
La demande d’un nouveau rapport, si elle n’est pas obligatoire, peut se justifier par le sacro-saint principe de précaution ! Attention un rapport ERAP même négatif ne peut être utilisé pour conclure une vente. En effet seul un CREP (Constat de Risque d’Exposition au Plomb) valable.
- L’amiante :
Un diagnostic immobilier amiante avant-vente positif doit être renouvelé à chaque vente. Si le diagnostic est négatif en revanche, sa durée de validité est illimitée. Dans le cas d’une location, la durée de validité du diagnostic immobilier amiante parties privatives est de 6 mois.
- Termites :
Durée de validité, 6 mois, à refaire obligatoirement.
- Gaz et Electricité:
Durée de validité de trois ans, à refaire impérativement.
- DPE :
Durée de validité 10 ans, à refaire si des travaux ont été réalisés. Certains minimisent la portée et donc la responsabilité attachée au DPE, au motif que ce diagnostic ne revêt qu’un caractère informatif. Certes, mais qui a dit que l’information pouvait être fausse ? Certainement pas le juge qui condamne le propriétaire d’un bien, dont le DPE annonçait une catégorie plus performante que la réalité, à effectuer les travaux nécessaires, afin de rétablir le dit bien dans la catégorie annoncée.
