Toute démarche de gestion de sols et sites pollués nécessite la réalisation de diagnostics. Grâce à ces expertises, il est possible d’appréhender les risques de pollutions. En effet, l’État des Risques de Pollution des Sols permet de déterminer l’état des lieux susceptibles d’être pollués. Le décret du 26 octobre 2015 a fixé les modalités liées l’ERPS. Instauré par la loi ALUR, l’état des risques de pollutions des sols a pour objectif d’informer les futurs locataires et acquéreurs des risques relatifs à la pollution des sols par rapport au bien qu’ils prévoient d’occuper ou d’acheter.

Tous les propriétaires bailleurs et vendeurs d’un terrain ou d’une habitation sont concernés par ce nouveau dispositif. Ainsi, ils doivent impérativement vérifier si leur terrain ou bien immobilier se trouvent sur un SIS ou secteur d’informations sur les sols. Ils ont d’ailleurs l’obligation d’en informer le futur locataire ou acheteur, le cas échéant.

Qu’arrive-t-il si ce diagnostic n’est pas réalisé ?

L’état des risques de pollution des sols qui sera intégré au contrat de location ou au compromis de vente, devra signaler si les zones potentiellement polluées ou polluées se situent dans un rayon de 500 m et si le site a abrité auparavant une ICPE (Installation Classée pour la Protection de l’Environnement). Il faut savoir que le locataire ou l’acquéreur peut parfaitement demander la diminution du prix du loyer ou la résiliation du contrat si ce diagnostic ne leur a pas été remis.

Ainsi, le bailleur et le propriétaire s’exposent à un recours en vertu des vices cachés qui est d’ailleurs possible jusqu’à deux ans après la signature de l’acte de vente ou du contrat quand une pollution notable est révélée.

Le déroulement d’un ERPS

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Si un propriétaire a pour projet de louer ou de vendre un bien immobilier, il a l’obligation de vérifier si le terrain en projet de construction ou son bien se trouve dans une zone couverte par l’ERPS. Il est donc obligatoire de réaliser un état des risques de pollutions des sols et le transmettre au futur locataire et acheteur.

Notez que chaque préfecture devra lister les communes des sites concernés par ces risques d’ici le 1er janvier 2019. Après la définition de cette liste, cette institution doit la mettre à jour tous les ans. Il est donc important pour le diagnostiqueur de faire une recherche de la zone où se trouve le bien. Cela lui permettra de savoir si le terrain ou le logement figure dans la liste. Si le cas se présente, les propriétaires doivent le mentionner dans l’acte de vente ou de location. Sachez qu’une étude des sols complète comprend un bilan économique en rapport avec la situation des sols et leur futur usage, un plan de gestion, des données techniques sur la méthodologie utilisée, la liste des parcelles concernées, les résultats détaillés des analyses…

Le préfet en charge de cette procédure

Comme mentionné précédemment, la liste est établie par le préfet de département. Il se réfère en général sur la base des données dont l’administration a connaissance. Un ou plusieurs projets de conception de SIS est arrêté par la préfecture. Cette dernière va ensuite consulter les mairies des communes pendant six mois. Si aucune réponse n’est donnée par les maires pendant ce délai, leur avis sera donc réputé favorable.

Le préfet va alors informer les propriétaires des terrains sur lesquels se trouvent les projets de SIS par le biais d’une simple lettre. Et au vu de la participation du public et des résultats des consultations, la préfecture arrête les secteurs d’information sur les sols. Ces SIS seront ensuite annexés au document d’urbanisme ou au PLU (Plan local d’urbanisme). L’actualisation annuelle de la liste des secteurs sera réalisée par le préfet.

Pourquoi réaliser un ERPS et qui doit le faire ?

L’objectif d’un tel diagnostic est de préserver la santé des personnes qui occuperaient un site potentiellement contaminé par des hydrocarbures ou des métaux lourds. En effet, l’origine de la pollution des sols peut être liée à d’anciens dépôts d’éléments contaminants. Il faut savoir que cette étude est obligatoire pour les ICPE. Souvent négligée, une telle expertise est pourtant importante. En effet, il permet au futur acheteur ou locataire d’avoir connaissance des risques de pollution du bien immobilier. D’ailleurs, ce diagnostic est nécessaire pour toute location ou vente de terrains sur lesquels une activité industrielle a été effectuée.

La réalisation de cette étude est à la charge du propriétaire. Donc, une fois le diagnostic effectué, ce dernier aura l’obligation de l’intégrer dans le compromis de vente ou le contrat de location. Seul un diagnostiqueur certifié est apte à réaliser une telle étude. D’ailleurs, il faut savoir que l’établissement d’un diagnostic de pollution des sols demande une compétence particulière. Ainsi, tous les diagnostiqueurs immobiliers ne sont pas aptes à assurer une telle mission. Il est donc conseillé de bien vérifier les qualifications du diagnostiqueur avant de faire votre choix.