Loi Alur : qu’est ce que le Diagnostic Technique Global (DTG) ?

La loi ALUR (l’accès au logement et à un urbanisme rénové) du 24 mars 2014 soumet un nouveau diagnostic sur un bien de la copropriété pour aider les copropriétaires à savoir la situation générale du bâti et de prévoir des travaux. Le Diagnostic Technique Global (DTG) évalue l’état du bien avec notamment une projection sur les dix années à venir des travaux éventuels à son entretien et à sa conservation.

Notez que depuis janvier 2017; Tous les bâtiments de plus de 10 ans mis en copropriété ou tout bien immobilier en copropriété, à destination totale ou partielle d’habitation, peut faire l’objet d’un tel diagnostic. Lorsque ce document existe, les nouveaux acquéreurs doivent en être informés. De plus, ces derniers doivent également être au courant des différents travaux à réaliser.

Et si le diagnostic technique global montre l’absence de travaux durant cette période, le syndicat sera alors dispensé de l’obligation d’établir un fonds de travaux sur les dix ans à venir. Sachez que le DTG est effectué par un professionnel qualifié.

Les biens concernés par le DTG

Tous les immeubles en copropriété ou tous les immeubles de plus de dix ans mis en copropriété sont soumis à un DTG. Ceci s’applique d’ailleurs depuis le 1er janvier 2017.

Ce diagnostic remplace désormais le diagnostic technique préalable à la mise en copropriété.

C’est pour cela que le DTG doit être effectué avant même l’établissement de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété.

Le DTG est-il obligatoire ?

Non, il n’est pas obligatoire à partir du 1er janvier 2017 de faire établir pour votre copropriété un Diagnostic Technique Global, hormis pour quelques cas particuliers.

Par contre, il est obligatoire à dater du premier janvier 2017 de permettre aux copropriétaires de se prononcer sur leur volonté ou non d’en faire établir un.

En d’autres termes, comme depuis de nombreuses années désormais, le législateur multiplie les occasions d’informer les copropriétaires et de les alerter sur l’entretien de leur copropriété afin de limiter le nombre de copropriétés dégradées et très énergivores du parc immobilier français.

Informations Complémentaires

Que contient le DTG ?

Le DTG a pour objectif une évaluation sommaire du coût et une liste des travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble, et précise notamment ceux qui devraient être menés dans les dix prochaines années.
Ce diagnostic comprend obligatoirement :

  • Une analyse de l’état apparent des parties communes et des équipements communs de l’immeuble ;
  • Un état de la situation du Syndicat des Copropriétaires au regard des obligations légales et réglementaires au regard du code de la construction et de l’habitation ;
  • Une analyse des améliorations possibles de la gestion technique et patrimoniale de l’immeuble ;
  • Un diagnostic de performance énergétique ou un audit énergétique qui sera selon le contexte:
    • Un DPE Collectif  dans le cadre de l’exploitation d’un bâtiment équipé d’une installation collective de chauffage ou de climatisation.
    • Un Audit Energétique de copropriétés à usage d’habitation,  dans le cas de cinquante lots ou plus, équipées d’une installation collective de chauffage ou de refroidissement, et dont la date de dépôt de la demande de permis de construire est antérieure au 1er juin 2001.

Les conclusions du DTG doivent être présentées lors de l’Assemblée Générale des copropriétaires qui suit la réalisation du diagnostic.

Comment est réalisé un DTG ?

L’établissement du diagnostique technique global nécessite l’accord de tous les copropriétaires. Il doit donc être inscrit à l’ordre du jour lors de l’assemblée générale. Ainsi, les personnes concernées se prononcent sur la réalisation du DTG et ses différentes modalités. La majorité doit prendre la décision de réaliser ou non un tel diagnostic.

Après la réalisation du DTG, celui-ci doit être communiqué aux copropriétaires durant l’assemblée générale qui suit sa révision ou encore sa réalisation. Au cours de cette même assemblée, tous doivent se prononcer sur la mise en œuvre d’un plan pluriannuel de travaux ainsi que les modalités. Il y aura notamment le choix du maître d’œuvre, les modalités de financement, l’évaluation financière, le calendrier et bien évidemment le contenu.

Notez que si le DTG a été réalisé et qu’il établit qu’aucuns travaux ne sont à faire dans les dix années à venir, le syndicat ne sera pas soumis à l’obligation de constituer le fonds de travaux. Le DTG est donc un excellent moyen pour les copropriétaires de définir si des travaux de rénovation sont à prévoir durant cette période.

Qui peut réaliser un diagnostic technique global ?

Le spécialiste qui effectue le DTG peut être un groupement doté de personnalité juridique, une personne morale ou encore une personne physique. Ce tiers doit alors justifier que lui-même, des membres du groupement ou des employés disposent des compétences spécifiques. En effet, il devra maîtriser les modes constructifs contemporains et traditionnels, tant en second œuvre qu’en gros œuvre. De plus, ce tiers devra également avoir des qualifications dans les équipements techniques, les matériaux de construction, produits de construction, bâtiments. Outre ces compétences, une expertise dans le domaine de la thermique des bâtiments est aussi essentielle.

Le professionnel en charge du DTG doit donc avoir différentes compétences pour pouvoir mener à bien un tel diagnostic. Sachez d’ailleurs que cet expert se doit également de connaître les textes législatifs traitant de la construction et de l’habitat, notamment les normes d’accessibilité et de sécurité, les notions juridiques de la copropriété, le règlement sanitaire départemental et bien évidemment une capacité d’analyse pour la gestion financière des copropriétés.

Quels sont les documents fournis par le diagnostiqueur ?

Le tiers doit produire une multitude de documents pour garantir ses compétences. En effet, avant la réalisation du diagnostic, ce professionnel se doit de justifier ces qualifications.

  • Les justificatifs des compétences du tiers, des membres du groupement ou des employés. S’il en possède, il peut parfaitement présenter des références sur des prestations similaires.
  • Cet expert doit également fournir une copie de ses diplômes. Un document qui prouvera des compétences de ce dernier. Il peut s’agir d’un diplôme prouvant une formation dans le domaine du bâtiment ou d’autres justificatifs certifiés par des établissements.
  • Des justificatifs d’assurance, Ceci permettra au syndicat des copropriétaires de vérifier s’il est assujetti à une assurance responsabilité civile professionnelle.
  • L’attestation sur l’honneur, Le diagnostiqueur doit attester sur l’honneur de son indépendance et de son impartialité à l’égard du syndicat. Le professionnel doit en particulier, attester sur l’honneur de son indépendance et de son impartialité à l’égard des équipements sur lequel porte le DTG, les entreprises intervenant sur le bâtiment et des fournisseurs d’énergie. L’expert proposant ses prestations pour la réalisation d’un DTG ne peut accorder, indirectement ou directement, à l’immeuble pour lequel le diagnostic indiqué doit être établi et aux entités concernés, aucune rétribution ni avantage, sous quelque forme que ce soit. Ainsi, il ne peut pas recevoir, ses employés ou ses membres, de la part d’une société pouvant effectuer les travaux sur les équipements, installations ou ouvrages sur lesquels porte son service.

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