Un immeuble de Copropriété n’est pas un immeuble ordinaire. Il n’est donc pas possible d’y improviser des travaux de rénovation. En effet, les attentes des copropriétaires peuvent s’avérer divergentes. Il est donc déterminant de trouver un compromis qui convient à toutes les parties prenantes. Mais ce n’est pas tout. Il y a des contraintes budgétaires et des obligations légales strictes qu’il faut également prendre en compte. Certaines études préalables sont indispensables avant d’engager les travaux. Découvrez-les à travers cet article.
Le diagnostic technique global (DTG)
Le DTG est un document qui dresse un état des lieux complet d’un immeuble en copropriété avant d’engager des travaux de rénovation. Sa rédaction est précédée d’une analyse complète de l’état technique, structurel et énergétique du bâtiment. Il est généralement exigé lors de la mise en copropriété d’un immeuble de plus de 10 ans. Il a pour objectif d’anticiper les travaux nécessaires afin de rendre l’immeuble conforme aux normes d’habitation.
Le DTG prend en compte un certain nombre d’éléments. Tout d’abord, vous avez l’analyse technique du bâti. Il s’agit d’une inspection minutieuse de l’immeuble afin d’évaluer l’état du gros œuvre, des équipements communs et des parties communes. Ensuite, vous avez l’analyse de la situation réglementaire. Lors de ce diagnostic, il faut également vérifier si la copropriété respecte ses obligations légales, notamment en matière d’accessibilité, de sécurité incendie ou de normes sanitaires. Par ailleurs, tout comme l’audit énergétique d’une copropriété, le diagnostic technique global ne doit pas être effectué par n’importe qui. Il est indispensable de le confier à un spécialiste.
L’audit énergétique
L’audit énergétique pour un immeuble en copropriété est aussi une étude indispensable qu’il faut mener avant d’entamer des travaux de rénovation. S’il était autrefois une option, désormais il s’agit d’une nécessité stratégique.
En effet, la loi sur l’interdiction de louer des logements classés G, F ou E en fonction du diagnostic de performance énergétique (DPE) est stricte. Les logements classés G sont interdits à la location depuis 2025. Ceux classés F le seront à partir de 2028 et ceux classés E à partir de 2034.
Cependant, en voulant faire un bilan énergétique immeuble copro, il est recommandé d’aller plus loin que le simple DPE. En effet, ce dernier donne une note, alors que l’audit énergétique copropriété propose des scénarios de travaux. Il peut s’agir de l’isolation thermique par l’extérieur, le remplacement des menuiseries ou de la modernisation du système de chauffage. En gros, le bilan énergétique englobe :
- L’étude thermique dynamique ;
- L’analyse des ponts thermiques ;
- Le calcul du retour sur investissement (ROI).
L’étude de faisabilité
Généralement, une fois le DTG et l’audit énergétique effectués, vous savez déjà quels travaux de rénovation faire dans l’immeuble afin de le rendre plus habitable. Cependant, cela ne veut pas dire qu’ils peuvent déjà commencer. Il faut également faire l’étude de faisabilité afin de savoir comment s’y prendre. Elle prend en compte le côté architectural et technique. Vous aurez donc besoin d’un architecte ou d’un bureau d’études spécialisé pour vérifier la faisabilité du projet. Ceci revient à analyser :
Les contraintes liées à l’urbanisme
L’architecte consulte le plan local d’urbanisme (PLU) de la commune afin de relever les éventuelles contraintes auxquelles seront confrontés les travaux. Est-ce possible de poser une isolation thermique par l’extérieur (ITE) qui va empiéter de 15 cm sur la rue ? L’immeuble se trouve-t-il dans le périmètre d’un monument historique ? etc. Il propose des mesures pour effectuer les travaux dans le respect des exigences d’urbanisme, tout en tenant compte des contraintes présentes.
La structure du bâtiment
Il s’agit ici d’analyser la solidité du bâtiment. En effet, en fonction des travaux que vous envisagez, vous devez vous assurer que la structure actuelle peut supporter le poids supplémentaire. Il peut s’agir de la mise en place de panneaux solaires sur le toit, la réalisation d’une piscine en hauteur, etc. En cas de ravalement, l’étude permettra de vérifier si les dalles de Béton sont saines ou si elles souffrent de carbonatation. Vous avez également l’impact de la création d’ouvertures sur les murs porteurs, etc. L’analyse de la structure permet de vous assurer que l’immeuble peut supporter les travaux envisagés.
Les contraintes techniques
À ce niveau, il s’agit d’analyser comment les réseaux existants pourront s’adapter aux travaux. L’étude de faisabilité permettra donc de vérifier si les colonnes d’évacuation sont en bon état ou s’il faut les déplacer pour isoler par l’intérieur. Elle permet aussi de vérifier un autre point critique qu’est le niveau de ventilation. En effet, une isolation parfaite rend généralement l’immeuble hermétique. Par conséquent, il faudra prévoir un système de ventilation performant, au risque d’être confronté aux moisissures. Par ailleurs, il faudra aussi analyser le chauffage.
L’étude financière
L’étude financière détermine généralement la faisabilité ou non d’un projet de rénovation de copropriété. En effet, lorsqu’un plan de financement solide n’est pas mis en place, les votes en AG se soldent souvent par des refus. À cet effet, pour faire l’étude financière, il faut prendre en compte les aides et subventions. Celles-ci évoluent constamment. Par conséquent, elles méritent une analyse minutieuse. À cet effet, vous distinguez :
- MaPrimeRénov’ Copropriété ;
- Les primes versées par les fournisseurs d’énergie (Certificats d’Économie d’Énergie) ;
- Les aides locales.
Une fois que les subventions ont été prises en compte vient le plan de financement individuel. Il est important de définir correctement la quote-part que chaque Copropriétaire devra financer pour la réalisation des travaux. Bien évidemment, celui-ci est calculé après la déduction des aides. À cet effet, il faut souligner que l’assistance à maîtrise d’ouvrage (AMO) accompagne les ménages les plus modestes dans le montage de leurs dossiers personnels. Elle se charge des paperasses complexes liées aux subventions.
En résumé, en copropriété, les travaux de rénovation ne s’effectuent pas au hasard. Ils doivent impérativement être précédés d’un certain nombre d’études. Ces dernières ont pour but de déterminer les travaux les plus pertinents à effectuer, mais aussi d’étudier leur faisabilité. Il s’agit du diagnostic technique global (DTG), de l’audit énergétique, de l’étude de faisabilité et de l’étude financière. Il revient à un professionnel qualifié de les effectuer.
